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购买转让期房 即使公证也有风险
类型:房产知识  日期:2013-12-06  浏览:897 次  评论:查看评论

核心提示:
  
  期房转让是法律法规明令禁止的,不过在实际的房产交易中,这种业主抛售还没获得产权证的房产的情况不仅存在,而且因为价格相对较低等优势,吸引购房者关注。那么期房转让如何办理,低价的背后又存在哪些风险?福建尚民律师事务所万海龙律师表示,购买二手期房可能“财房两空”。
  
  转让价低于新盘两成
  
  “洛江品质小区急售,已交房。”近日记者在泉州一房产网站看见,有经纪人发帖转让期房。随后记者以购房者身份联系这位经纪人时,对方表示,这套房产暂时还没产权证,但户型结构非常好,均价只需5000多元。
  
  对于如何交易问题,该经纪人介绍,该房产已经交房,过一阵子就可以缴纳契税等相关税费,当前交易的话,购房者只要把首付款交给房东并签订一份协议,而后到公证处办理公证手续即可。“公证费只要几百元,手续也简单,我们都会帮忙办好。”这位经纪人称,公证办好之后由购房者代还贷款,回头等产权证办下来,办过户手续前把余款给房东就行。
  
  这位经纪人还说,目前该小区一手楼均价都得六七千元,这套房源的价格优势很明显,另外此类户型是整个小区最好的,到售楼部都买不到,这次如果房东不是急着用钱,肯定不愿意出手。至于风险问题,他肯定地说,购房者不用担心,交易手续中介会帮忙做好。
  
  记者了解到,所谓期房转让,就是购房者还没获得产权证,就通过修改购房底单或是签订转让合同的办法将房屋出售的行为。目前期房转让的方式主要有两种,一是原购房人与新购房人签订转让协议,并支付部分定金,约定拿到产权证后进行房屋买卖过户;第二种是“更名”,即原购房人和新购房人与开发商到相关部门进行更名,也就是俗称的改底单。如今存在比较多的情况,是第一种方式,也就是上述经纪人介绍的操作方法。
  
  目前,泉州市区新楼盘较少,故转让期房的房源主要集中在洛江、桥南等新区。据桥南片区某楼盘销售人员称,随着调控政策越来越深入,一些早期以投资为目的的房东,便开始抛售还没获得产权证的期房,这类房源又因价格较低等优势,而容易吸引购房者目光。
  
  产权过户前只能办委托公证
  
  在多数购房者看来,价格始终是考虑的重要因素之一,而二手期房的价格优势较为明显,因此此类房源的关注度颇高。但是在低廉价格的背后,购房者容易忽略实际操作过程中,购买二手期房存在的种种风险。
  
  还是以上述房产为例。按照上述经纪人的说法,在办理买卖交易手续中,中介会替双方办好所有手续,而购房者所需要做的就是,和房东私下签订协议并到公证处办理公证,约定等产权证办下来之后,再办理过户转让手续。涉及钱款方面,购房者只需要先交首付款,并暂时代房东还贷,等过户手续办好再将余款给房东,并把贷款转到自己名下。
  
  这个过程看似简单而明了,实际上并非如此。桥南片区某楼盘销售人员表示,一般而言,期房的建设时间需一年多,产权证要等房子建好并交房后才能办理,除此之外,根据国家相关规定,产权满五年才能免交5.5%的契税。由此算来,如果双方约定拿到产权证后五年再办过户手续,那么从签协议到过户的时间长达七年之久。“七年时间的变数很多,什么事情都可能发生。”该销售人员说,近期就有两组购买二手期房的购房者找售楼部反映情况,但是这类交易属购房者和房东之间的二手交易,和售楼部并没有关系。
  
  那么能否办理买卖公证手续,证明房产所有权已属购房者?福建尚民律师事务所万海龙律师表示,目前泉州公证主要为买卖公证和委托公证两种,二手期房尚未取得产权证,如果进行交易是国家明令禁止的,因此公证处不可能做转让公证,而只能做个委托公证,证明该房产转让手续全权委托第三方,没办法杜绝风险的发生。
  
  购买转让期房三点风险不容忽视
  
  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。但在现实买卖交易过程中,还是有挺多购房者看中二手期房并私下进行交易,而忽略了二手期房交易的种种风险。
  
  万海龙律师表示,期房产权证尚未办理产权登记,能否办出来、何时才能办等问题是个未知数,办出来之后能否转让和过户也还是个问题,在签协议到办理过户手续期间,还存在种种变数。其次,在双方签订协议到产权证过户期间,倘若一手业主欠下债务,债权人到法院起诉该业主,那么该房产可能被法院冻结或拍卖,而二手业主将可能背负债权债务。另外,期房是预期交房,若开发商逾期交房或者交房前后遇到问题,业主原本可以追求开发商的违约责任,但是因为产权还未过户到二手业主名下,会加大二手业主追究责任的难度。
  
  在不少急于买房的购房者眼中,只要进行公证就可万无一失,而实际上并非如此。万海龙律师表示,公证具有一定法律效应,但是对于二手期房交易,公证处只能办理委托公证手续,那么在等待办理过户手续的过程中,或许存在一手业主多次办理委托公证,将该房产卖给多位购房者,或者将房产抵押他人,甚至因多年后房价上涨而违约不卖等情况,届时二手业主的利益就很难得到保障。
  
  房产行业人士建议,现在一套房产总价动辄上百万,交易金额较大,而二手期房交易不仅没有保障,而且还存在诸多风险,如果对方不是可信赖的亲朋好友,最好还是买二手房或者从开发商手里买一手房。

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